Strieborné hypotéky, koho sa týkajú?

Vo Februári 2022 nám ESRB (European Systemic Risk Board)smeroval varovanie pred rizikom rastúcej zadlžeností hypoték siahajúcich do dôchodkového veku.

Nie je tajomstvo, že hraničný vek pre splácanie hypotéky, na základe ktorého Vám banka vypočíta jej splatnosť, je v prípade niektorých bánk nastavení až do 75 roku života. To znamená, že banka Vám umožní nastaviť splatnosť hypotéky tak, že ju splatíte v čase, keď budete už 10 rokov na dôchodku.

Koho sa opatrenie týka?

Ohrozený dôchodkový systém a prirodzený pokles príjmu pri prechode do dôchodku zvyšuje riziko splácania týchto hypoték siahajúcich do dôchodkového veku.

Preto NBS v reakcii na toto varovanie upravila zákon o poskytovaní úverov na bývanie, s platnosťou od 1.1.2023. Zmenil sa spôsob výpočtu maximálnej výšky úveru, ktorú Vám banka poskytne ak:

• ste starší ako 41 rokov a súčasne, a súčasne
• požadujete splatnosť presahujúcu 65 rok života (teda hypotéka siaha splatnosťou do dôchodku).

Na to aby sa Vás toto opatrenie týkalo, musíte spĺňať obe podmienky vyššie.

Ako toto opatrenie pomáha znížiť riziko?

Už vieme za akých okolností sa aplikuje toto opatrenie. Aby sme pochopili v čom spočíva jeho efekt, musíme vedieť čo znamená DTI.

DTI, ako skratka Debt to income, vyjadruje pomer dlhu k príjmu. Spolu s  DSTI patrí k dvom parametrom, ktoré priamo určujú / limitujú Vašu maximálnu úverovú angažovanosť (teda aký vysoký úver / súčet úverov môžete pri vašom príjme dostať).

Do 31.12.2022 platilo jednotné pravidlo, že DTI sa určilo ako 8 násobok ročného príjmu. Koeficient 8 bol jednotný pre každého a to bez rozdielu. Od 1.1.2023 sa však práve tento jednotný koeficient upravuje, v prípade ak ste starší ako 41 rokov a nová hypotéka má siahať až do dôchodkového veku.

Za každý rok navyše (platí pre žiadateľov vo veku 41 a starší) Vám banka strhne 0.25 zo základného koeficientu DTI (teda 8) ak Vaša hypotéka bude splatnosťou siahať do dôchodkového veku.

V prípade ak ste žiadateľom vo veku 45 rokov, máte priemerný mesačný príjem 1.500 EUR, to je ročný príjem 18.000 EUR a chceli by ste hypotéku s najvyššou splatnosťou (čím vyššia splatnosť tým nižšia splátka), napríklad do 70 roku života (teda 30 ročná splatnosť), banka Vám nevynásobí ročný príjem 18.000 EUR ôsmimi (čo by dávalo hypotéku 144.000 EUR) ale koeficientom 6,75 s maximálnou výškou úveru len 117.000 EUR.

Pri výpočte sme si odmysleli parameter DSTI, ktorý určuje podiel splátky k mesačnému príjmu.

Vašu maximálnu výšku úveru, ktorý môžete dostať limituje buď DTI alebo DSTI parameter. Všeobecne platí, že váha DTI parametru je dominantnejšia v čase, keď sú nízke úrokové sadzby (v prieme pod 2%).  To znamená že maximálny úver podľa DTI vychádza menej ako podľa DSTI.

V súčasnosti pri priemernej sadzbe na hypotéke 4.5% sú splátky tak vysoké, že maximálna výška úveru podľa DSTI je podstatne nižšia ako tá podľa DTI a efekt tohto opatrenia nie je pri bežných hypotékach cítiť.

Čo ak nastavím splatnosť hypotéky do 65 roku života?

V prípad ak ste starší ako 41 rokov a nastavíte splatnosť hypotéky do 65 roku života, tak sa Vás opatrenie nebude týkať. Na druhej strane, ak by ste splatnosť nastavili na maximum 75 rokov, tak zas výrazne znížite mesačnú splátku = vyšší úver.

Preto je výber parametrov hypotéky (optimálna splatnosť pre žiadateľov starších ako 41 rokov) a hľadanie najlepšieho riešenia trochu kombinatorikou.

Ušetrite si čas a náročný výpočet, zadajte svoj príjem a vek do našej aplikácie a sleduje ako systém na počkanie sám prepočíta najlepšie riešenie. Aplikácia Vás upozorní ak vychádza vyššia úverová angažovanosť skrátením splatnosti, super nie? Nezaberie to  viac ako 5 minút Vášho času.