Ako financovať výstavbu rodinného domu?

Aby sme zachovali postupnosť, je potrebné na začiatok identifikovať, či ste už stavebný pozemok nadobudli alebo ho ešte len nadobúdať budete. Ak chcete riešiť celý proces kúpy pozemku a výstavby domu jedným financovaním, tak taký produkt na trhu nenájdete. Jedine, ak by ste založili inú postavenú a skolaudovanú nehnuteľnosť v dostatočnej hodnote, tak Vám banka vie zafinancovať nehnuteľnosť ako celok.

Proces je dvojkrokový a vždy je potrebné ako prvé nadobudnúť najprv stavebný pozemok a následne sa rieši financovanie výstavby rodinného domu.

Pozor, ak kupujete pozemok a stavbu od jednej a tej istej osoby (stavebníkom je predávajúci a ten ju pre Vás stavia) tak nejde o financovanie výstavby nehnuteľnosti ale jednoduchú nadobúdaciu hypotéku, ktorú môžeme rozdeliť na tranže v čerpaní. O tranžovom čerpaní nadobúdacej hypotéky si pre Vás chystáme ďalší príspevok.

Hypotéku na výstavbu rodinného domu môžete riešiť len ako stavebník, teda osoba oprávnená zo stavebného povolenia, respektíve osoba, ktorá sa stane vlastníkom rodinného domu po jeho dokončení. Ak teda pozemok ešte nevlastníte, pozrite si tento príspevok TU a zistite ako ho môžete jednoducho pomocou hypotéky nadobudnúť a na čo si dať pozor pri výbere stavebného pozemku.

Ako to teda funguje?

Najprv si povieme ako funguje postupné (tranžové) čerpanie

Tak ako každá iná hypotéka (nadobúdacia, refinančná) finančne prostriedky Vám financujúca banka pustí (čerpanie) len do istej výšky, najčastejšie 70% alebo 80%, aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti. Tak aby boli poskytnuté financie kryté protihodnotou v podobe nehnuteľnosti. Preto pri hypotéke na výstavbu banka uvoľňuje finančné prostriedky banka postupne, teda v tranžiach.

Postupne ako rastie hodnota rodinného domu vo výstavbe, tak financujúca banka vie uvoľniť stále väčšiu časť schváleného úveru, preto hovoríme o postupnom čerpaní v tranžiach. Ak by ste v prospech hypotéky na výstavbu založili inú nehnuteľnosť s dostatočnou hodnotou, čerpanie môže byť aj jednorazové.

Čo sa však zakladá v prospech banky ak dom ešte nestojí a inú nezaloženú nehnuteľnosť nemáte k dispozícii? V tomto prípade sa zakladá samotný stavebný pozemok, na ktorom sa musí nachádzať už aspoň základová doska budúcej stavby rodinného domu.

Hodnota pozemku v Bratislavskom kraji je vo väčšine prípadov úmerná k budúcej hodnote stavby (po dokončení) a keď uvážime zhodnotenie pozemku základovou doskou a vybavením stavebného povolenia (viď. podmienky na podanie žiadosti o hypotéku na výstavbu nižšie) získame ďalší rámec, ktorý môžeme použiť ako protihodnotu na spustenie prvého čerpania.

Menším mínusom je, ak ste stavebný pozemok nadobudli pomocou hypotéky (napr. ako sme opisovali v tomto príspevku TU) a už je založený v prospech splácanej hypotéky (jeho hodnota je nižšia o nesplatenú časť úveru a o to menej Vám banka bude vedieť poskytnúť v prvej tranži).

Kedy môžem podať žiadosť o schválenie hypotéky na výstavbu rodinného domu?

Aj keď to znie čudne, ale rodinný dom musí existovať, aspoň v rozostavanom štádiu. Rozostavané štádium má svoju definíciu: je to stavba, ktorá má základy a obvodové múry do výšky aspoň jedného metra – čím je zrejmé jej prvé nadzemné podlažie. Stačí ak je postavený kompletný obvodový múr nie priečky vnútri stavby. Stavba v tomto štádiu spĺňa podmienky na zápis do evidencie katastra nehnuteľností, návrh na zápis však nemusíte podávať.

Na to, aby Vám banka schválila hypotéku na výstavbu rodinného domu teda musíte splniť nasledovné:

• zabezpečiť si projektovú dokumentáciu na výstavbu rodinného domu,
• na základe dokumentácie požiadať o vydanie stavebného povolenia,
• po tom ako stavebné povolenie nadobudne právoplatnosť postaviť na pozemku aspoň základovú dosku, najlepšie s obvodovými múrmi prvého podlažia, ako uvádzame vyššie,
• a na záver zabezpečiť vypracovanie posudku pre určenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti (viac o tomto posudku a čo budete potrebovať na jeho vypracovanie sa dočítate v príspevku nášho partnera OKposudok.sk TU), na základe ktorého bude banka schvaľovať požadovanú sumu hypotéky,

Kam tým mierime? Ak ste čerstvo nadobudli stavebný pozemok a použili ste na neho väčšiu časť alebo všetky vlastné finančné prostriedky bude plnenie podmienok vyššie náročnejšie. Cena dobre izolovanej základovej dosky pre klasický rodinný dom s výmerou 100 m2 sa pohybuje v rozmedzí od 9 000 do 17 000 EUR. Ďalej sú tu menšie náklady ako projektová dokumentácia, znalecký posudok, geometrický plán na zameranie, či iné správne poplatky pri vybavovaní stavebného povolenia.

Ako odfinancovať prechodné obdobie medzi kúpou pozemku a vybudovaním základovej dosky?

Možností je niekoľko. Tá najefektívnejšia cesta ako zafinancovať projekt a vybudovanie základovej dosky sú vlastné zdroje. V prípade ak nemáte k dispozícii dostatok finančných prostriedkov sú tu možnosti ako spotrebný úver. Pri požadovanom objeme 10.000€ až 20.000€ Vám však splátka pri maximálnej 8 ročnej splatnosti spotrebného úveru nebude vychádzať.

Alternatívou je použiť úver na výstavbu od Prvej Stavebnej Sporiteľne, ktorý vyniká splatnosťou 20 rokov (respektíve ak ste pár tak až 30 rokov), teda ako štandardná hypotéka s tým, že sa v prospech tohto úveru nezakladá nehnuteľnosť. Schválenie a čerpanie je rýchle (2-3 pracovné dni od dodania podkladov) a ide o ideálnu formu ako preklenúť tento medzikrok.

Rozdiel v splatnosti 8 rokov pri spotrebnom úveru alebo 30 rokov pri úvere od PSS dokáže splátku niekoľko násobne znížiť (vychádzajú Vám tak lepšie úverové možnosti a nezaťažíte mesačný rodinný rozpočet). Úver od PSS môžete použiť napríklad aj na dofinancovanie kúpnej ceny pozemku.

Schválenie hypotéky na výstavbu a prvé čerpanie

Po splnení podmienok vyššie môžeme v banke podať žiadosť o schválenie hypotéky na výstavbu rodinného domu. Okrem dokladov preukazujúcich účel (teda znaleckého posudku a projektovej dokumentácie) sa štandardne dokladuje aj príjem (podľa typu a možnosti overiť príjem v sociálnej poisťovni).  

Podnikáte ako živnostník? Zistite, ktorá banka Vám poskytne najvyšší úveru TU. Ak vlastníte SRO, tak si určite prečítajte tento príspevok, ktorá banka dá podnikateľovi s SRO najviac TU.

Po schválení hypotéky s bankou podpíšeme a uzatvoríme úverovú zmluvu, v ktorej budú jasne definované podmienky, ktoré je potrebné splniť pre spustenie ďalšej tranže.

Prvá tranža býva najčastejšie podmienená:

• zápisom rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, ktorý sa robí v jednom kroku s návrhom na vklad záložného práva (vo väčšine prípadov ide o dobre známe čerpanie na plombu, nečaká sa až na povolenie zápisu katastrom) a
• predložením poistnej zmluvy, teda poistenie rozostavanej stavby na východiskovú hodnotu podľa znaleckého posudku.

Výška prvej tranže sa hýbe od 60% do 90% aktuálnej hodnoty stavby, respektíve v prípade Prima a VÚB banky ako 50% schválenej výšky hypotéky.

Čerpanie ďalších tranží je navrhnuté a zdokumentované v rozpočte výstavby a stavebných etapách v zmysle individuálneho schválenia.

Splnenie a progres výstavby sa dokladuje daňovými dokladmi, teda faktúrami alebo bločkami, súpisom vykonaných prác, predložením aktuálneho znaleckého posudku a už vo väčšine bánk dnes už pochodíte aj s predložením fotodokumentácie a čestného prehlásenia o splnení stavebnej etapy.

Posledné čerpanie

Záverečné čerpanie, teda posledná tranža býva podmienená predložením právoplatného kolaudačného rozhodnutia pre stavbu. To znamená, že rodinný dom musí byť užívania schopný, aj keď nemusí disponovať štandardom.

Trvanie čerpania je časovo ohraničené. S výnimkou Prima banky (18 mesiacov) by ste mali vyčerpanie úveru, výstavbu a skolaudovanie stihnúť do 24 mesiacov od prvého čerpania.

Ak ste sa rozhodli pre kúpu pozemku a výstavbu rodinného domu neváhajte sa s nami poradiť ohľadom najlepšej stratégie, aby sme Vám na mieru vyskladali financovanie jednotlivých etáp. Začnite výpočtom úverovej angažovanosti na základe Vášho príjmu TU, pričom náš algoritmus Vám s 99% presnosťou vypočíta maximálnu výšku úveru.

Následne sa môžete spojiť s prideleným hypotekárnym poradcom v aplikácii, kde na neho budete mať aj telefónne číslo.