Financovanie kúpy pozemku hypotékou

Pripravili sme si manuál pre uľahčenie rozhodovania tým, ktorým sa nedarí nájsť vhodný rodinný dom a uvažujú nad kúpou pozemku a výstavbou domu podľa svojich predstáv. Vybavovanie povolení a výstavba domu je samo o sebe pomerne náročný proces. Potešíme Vás však, že aspoň hypotéku na kúpu pozemku zvládneme ľavou zadnou.

Pozemky je možné štandardne financovať hypotékou, je však potrebné aby spĺňali isté parametre. Tie hlavné z kritérií sú nasledovné:

• pozemok musí byť určený na výstavbu rodinného domu, a
• k pozemku musí byť zabezpečený riadny prístup.

Čo to znamená, si povieme v nasledovných dvoch sekciách. Ak vyhliadnutý pozemok spĺňa obe kritéria, je vysoko pravdepodobné, že ho budeme môcť založiť v prospech hypotéky. Nasledovné dve sekcie nepreskočte, už len z dôvodu aby ste nepodpísali rezervačnú zmluvu na pozemok, kde to nebude priechodné a ochránili sa pred drahou chybou.

Ak je pre pozemok vydané stavebné povolenie, sú obe podmienky splnené a nemusíte nad nimi tráviť veľa času. Stavebný úrad by totiž povolenie na výstavbu v prípade nesplnenia ktorejkoľvek z podmienok nižšie nevydal. V tomto prípade sa treba len stotožniť s projektom rodinného domu, ktorý bol predložení na vydanie stavebného povolenia, prípadne si dať odobriť zmenu stavby pred dokončením. V každom prípade je však financovanie pozemku s vydaným stavebným povolením možné.

Ak stavebné povolenie pre pozemok nie je vydané, pokračujte ďalej.

Ako zistím či je pozemok určený na výstavbu rodinného domu?

To či je pozemok určený na výstavbu neurčuje popis realitnej kancelárie alebo vlastníka v inzeráte, ale územný plán. Každá obec ho má viac či menej vypracovaný a je schopná určiť / poskytnúť vyjadrenie, či je pozemok určený na výstavbu. Toto "potvrdenie / prehlásenie" obce sa označuje ako územno-plánovacia informácia (v skratke ÚPI).

Ak teda chcete určiť, či na pozemku budete môcť postaviť rodinný dom a s akou zastavanou plochou, počtom podlaží či max. výškou štítu strechy, dopytujte sa po tomto dokumente. Má rozsah jednej až dvoch stránok a správny sprostredkovateľ / predajca pozemku ju má vždy pre klientov nachystanú k nahliadnutiu. Ak by tomu tak nebolo, nezúfajte. Viete si to overiť aj sami.

Kde získam územnoplánovaciu informáciu?

Žiadosť o jej vydanie môžete podať na obci aj keď nie ste vlastníkom pozemku. To znamená, že ide o verejne dostupnú informáciu. Na žiadosti uvediete pre ktoré parcely žiadate vyjadrenie a do 30 dní od doručenia žiadosti na obecný úrad by ste mali obdržať vyrozumenie. Modernejšie úrady ho posielajú vo forme skenu na email žiadateľa, tie menej moderné Vás vyzvú aby ste sa poň dostavili, respektíve Vám ju zašlú na adresu uvedenú v žiadosti.

Spísanie žiadosti môžete spraviť osobne na samotnom úrade, keďže väčšinou disponujú vlastným tlačivom, ak nie, tak vzor žiadosti nájdete aj na záver tohto príspevku.

Na liste vlastníctva je napísaný druh pozemu "orná pôda", ako to môže byť stavebný pozemok?

Mnoho klientov sa zľakne, keď pri kontrole listu vlastníctva nájdu v časti A (majetková podstata na liste vlastníctva) napísané pri čísle parcely, že ide o záhradu / ornú pôdu / vinicu a podobne.

Označenie druhu pozemku na liste vlastníctva nevypovedá o tom, či ide alebo nejde o stavebný pozemok.

Jediný dokument, na ktorý sa môžete spoľahnúť je ÚPI. Následne pri žiadosti o stavebné povolenie na základe kladnej ÚPI požiadate pozemkový fond o preklasifikovanie pozemku na Zastavaná plochu procesom, ktorý sa označuje aj ako vynímanie pôdy. Tento úkon je však predmetom stavebného konania, ktoré sa rieši až po nadobudnutí pozemku.

Čo to znamená, že pozemok musí disponovať prístupom?

Mnoho klientov sa dá pomýliť, a tento bod považujú za splnený ak k pozemku došli autom (aj keď fakt, že ste tam došli autom je dobrým signálom). Prístupom sa totiž nemyslí skutkový stav komunikácie, ak je vybudovaná, ale právny stav prístupovej cesty, to je váš právny vzťah k nej. Ak je prístupová parcela vo vlastníctve obce alebo Slovenskej republiky, tak Vaše právo užívať komunikáciu na nej nebude ničím obmedzované.

To znamená, že pozemok ktorý má byť predmetom financovania by mal hraničiť z verejným pozemkom / parcelou, ktorá je vo vlastníctve obce. Ak sa medzi najbližším verejným pozemkom a predmetom financovania (kupovaným pozemkom) nachádza parcela vo vlastníctve tretej / súkromnej osoby, je potrebné aby ste mali právny vzťah k tejto časti komunikácie. A to je v prípade parcely v súkromnom vlastníctve možné len dvoma formami:

• buď kupujete so stavebným pozemkom aj spoluvlastnícky podiel na prístupovej ceste a teda na konci dňa budete vlastníkom parcely (užívanie vlastného pozemku, respektíve pozemku na ktorom máte podiel nie je ničím obmedzené) alebo
• vlastník prístupovej parcely zriadi v prospech kupovaného pozemku (pozemku na ktorý sa chceme dostať) vecné bremeno práva prechodu, ktoré oprávňuje vlastníka kupovaného pozemku užívať komunikáciu na prístupovej parcele.

POZOR: Existuje ešte špecifický prípad dokladovania právneho vzťahu k prístupovej parcele, kedy je prístupová parcela stále vo vlastníctve developera, ktorý ulicu so sieťami dobudoval, avšak ten uzavrel zmluvu s obcou o odovzdaní komunikácie a pozemku pod cestou obci. Po uzavretí takejto zmluvy nemôže dochádzať k vlastníckym zmenám na prístupovej parcele (prevod podielu) ani ďalšiemu zaťažovaniu parcely (zriadenie vecného bremena) a do času kým parcela nie je prevedená do vlastníctva obce, sa právny vzťah dokladuje potvrdením / vyhlásením obce, že cestu v budúcnosti preberie do svojej správy. Toto potvrdenie dostanete na vyžiadanie na obecnom úrade.

Aj keď to vyzerá tak, že právny vzťah k prístupovej ceste má prednosť pred samotným faktom, či na prístupovej ceste je alebo nie je asfaltka, banka na tento fakt stále prihliada a vyhodnocuje ho individuálne.

Samozrejme, financovanie dostanete s vyššou pravdepodobnosť na pozemok, kde znalec v posudku pre banku bude konštatovať prítomnosť spevnenej komunikácie a inžinierskych sietí.

Ako sa banka pozerá na prítomnosť / neprítomnosť inžinierskych sietí?

V tomto prípade veľa závisí na tom, ako je spracovaný znalecký posudok. Napriek pomerne náročnej téme nemá znalec problém vyhodnotiť prítomnosť sietí na základe tvrdenia vlastníka / inzerátu bez toho, aby sa najprv overili kapacity distribúcie v danej oblasti na napojenie ďalšieho domu, či overenie právneho vzťahu / prístupu k najbližšiemu vedeniu. V tomto prípade odporúčame klientom pri kúpe požiadať od predávajúceho / sprostredkovateľa potvrdenie vodárov / elektrárni / plynárni o prítomnosti príslušných sietí a jej kapacitných možnostiach.

Ak predávajúci nemá potvrdenie o prítomnosti, možnosti napojenia a kapacite distribúcie, obráťte sa na správcu osobne. Poskytne Vám potvrdenie o možnosti pripojiť / nepripojiť sa. Za tú osobnú návštevu a spotrebovaný čas to stojí.

Ak ste splnili obe podmienky vyššie, môžeme sa pozrieť, ktorá banka Vám na základe typu pozemku poskytne najviac

Samozrejme, po vyhodnotení zakladaného pozemku, má na výšku úveru dopad Váš príjem a ďalšie aspekty. Ak si chcete byť istý, využite našu aplikáciu bankari, ktorá Vám na základe príjmu a veku vypočíta presné ponuky financovania TU.

V prípade financovania pozemkov sa banky líšia najmä vo výške maximálneho LTV, teda pomeru výšky hypotéky k hodnote samotného pozemku.

Aký je postup? V prvom rade splniť obe podmienky vyššie, následne potvrdiť si kapacity a možnosť pripojenia sa na inžinierske siete a následne objednať znalecký posudok. Všetky získané podklady vráta ÚPI a potvrdení o sieťach predložíte znalcovi, pričom ten vypracuje posudok. Ten aj so žiadosťou za Vás doručíme do banky a spustíme schvaľovanie najlepšej možnosti podľa nášho unikátneho algoritmu v appke.

V prípade ak sú hodnoty LTV pre Vás nedostatočné, stále máte možnosť zabezpečiť si vyššie financovanie (aj 100%)založením inej nehnuteľnosti vo vyššej hodnote, respektíve dozaložením nehnuteľnosti aj v nižšej hodnote. Druhú založenú nehnuteľnosť (napr rodičovskú) môžete po dostavaní rodinného domu a teda zhodnotení nehnuteľnosti ako takej vyňať z predmetu založenia. Poraďte sa s nami o najlepšej stratégii a postupe.

Pozor: Na čo myslieť pri kúpe pozemku?

Predpokladáme, že stavebný pozemok nadobudate za účelom výstavby rodinného domu. Na trhu nie je produkt, ktorým by ste odfinancovali kúpu pozemku a výstavbu domu jedným financovaním (jedine ak by ste založili v prospech hypotéky inú nehnuteľnosť).

Najprv sa rieši financovanie pozemku ako opisujeme v tomto príspevku a následne sa rieši novou žiadosťou financovanie výstavby rodinného domu (viac o financovaní výstavby rodinného domu TU).

Na to, aby Vám banka schválila hypotéku na výstavbu rodinného domu však musíte splniť nasledovné:

• zabezpečiť si projektovú dokumentáciu na výstavbu rodinného domu,
• na základe dokumentácie požiadať o vydanie stavebného povolenia,
• po tom ako stavebné povolenie nadobudne právoplatnosť postaviť na pozemku aspoň základovú dosku, najlepšie s obvodovými múrmi prvého podlažia, kedy je možné už stavbu zaevidovať na katastri ako rozostavanú (nie je nutné podávať návrh na zápis rozostavanej stavby).

Kam tým mierime? Do času kým môžete požiadať o hypotéku na výstavbu nehnuteľnosti Vás čakajú nemalé výdavky v podobe projektovej dokumentácie a základovej dosky. Cena dobre izolovanej základovej dosky pre klasický rodinný dom s výmerou 100 m2 sa pohybuje v rozmedzí od 9 000 do 17 000 EUR.

Ide o to, že pri financovaní pozemku hypotékou, kedy hradíte časť kúpnej ceny aj z vlastných finančných prostriedkov, musíte myslieť aj na tento náklad, lebo do času kým nebude na pozemku základová doska nemôžete žiadať o hypotéku na výstavbu rodinného domu.

Chcete pomôcť alebo poradiť aj s financovaním kúpy stavebného pozemku alebo aj výstavby rodinného domu? Sme tu pre Vás. Spočítajte si maximálnu výšku úveru na základe Vášho príjmu v našej aplikácii a bude Vám priradený jeden z našich hypotekárnych poradcov, s ktorým sa môžete následne spojiť.