Financovanie čerstvej novostavby, či už v stave holodomu alebo v prevedení štandard, patrí asi k najnáročnejším zadaniam na odfinancovanie.
V tomto príspevku sa primárne zameriame na rodinné domy vo výstavbe, respektíve tesne pred dokončením, či už ide o rozostavaný samostatný rodinný dom alebo rodinné domy s viac bytovými jednotkami ako sú rozostavané dvojdomy a trojdomy.
Práve prívlastok rozostavaný bude v tomto odporúčaní hrať dôležitú rolu a to z titulu, že developeri alebo stavebníci dávajú do ponuky tieto domy už od ranného štádia, keď stavby ešte len dokončujú a nemajú vydané kolaudačné rozhodnutie.
Rozostavaný rodinný dom alebo rozostavaný dvojdom je každá stavba bez vydaného právoplatného kolaudačného rozhodnutia, bez ohľadu na jej stav.
A práve rozostavané stavby sú bankami vnímané špecificky a k plánovaniu hypotéky treba pristupovať z obozretnosťou. Neraz sme boli svedkami nesprávneho zvoleného typu financovania a záujemci prišli o rezervačné poplatky.
Ak ste si vybrali rozostavaný rodinný dom alebo dvojdom v holodome, či v prevedení štandard, ktorý pre Vás developer dokončí, je vysoká pravdepodobnosť, že Vás vyzvú na uzatvorenie rezervačnej zmluvy, respektíve zmluvy o budúcej zmluve.
Jadrom tejto zmluvy je záväzok predávajúceho (developera) stavbu pre Vás dokončiť podľa zadania do dohodnutého termínu (vybraného štandardu alebo len do fázy holodomu) a záväzok Vás ako záujemcu dom kúpiť a zabezpečiť si financovanie.
Je dôležité správne špecifikovať, čo znamená stavbu dokončiť, a vtedy by ste sa mali predávajúceho pýtať nasledovné:
Práve posledný bod, určuje výber banky, keďže napríklad 365.bank vyžaduje na čerpanie hypotéky na novostavbu, zapísanú stavbu na liste vlastníctva. Tomu treba prispôsobiť aj nastavenie lehoty na zaplatenie časti kúpnej ceny hradenej z hypotéky, nakoľko na zápis stavby má kataster až 60 dní.
Napríklad, ak by predávajúci pre Vás stavbu skolaudoval, ale podmienkou na podpis kúpnej zmluvy by nebol zápis stavby, v prípade SLSP alebo VÚB môžete zapísať stavbu spolu s vkladom záložných zmlúv a rovno čerpať.
Po podpise zmluvnej dokumentácie nasleduje objednanie znaleckého posudku. Je dôležité, aby ste posudok objednali v čase, keď stavba dosahuje rozostavanosť na úrovni 80%, respektíve ideálne 90%. (v prípade ak riešite financovanie cez bankári, tak si posudok vyriešime sami)
V tomto štádiu by na dome malo byť hotové skoro všetko, po exteriérovej stránke je dom zateplený, má osadené okná aj dvere a hotovú strechu. Interiér by mal byť už so zavretými stropmi, vyomietaný, zatiaľ aj bez maľovky. Pozor, malo by byť osadené tepelné vykurovacie teleso a funkčné inžinierske rozvody (ukončené základnou sanitou).
Ak budete mať posudok s nižším stupňom rozostavanosti ako je 80% (ideálne teda aspoň 90%), banka nemusí posudok prijať.
Ak by ste do banky predložili ako predmet financovania skolaudovaný dom, tak nemáte žiadny problém. Banka úver schváli pomerne rýchlo na základe posudku, pričom čerpanie spraví jednorazovo v požadovanej výške z aktuálnej hodnoty stavby.
Posudok, ktorý Vám spracuje znalec (spolupracujeme s overenými znalcami z okposoduk.sk) obsahuje v prípade rozostavaných (neskolaudovaných) stavieb takzvanú aktuálnu hodnotu a budúcu hodnotu.
Budúca hodnota je hodnota stavby po dokončení, pričom aktuálnu hodnotu zodpovedá hodnote stavby v čase obhliadnutia znalcom, teda keď na stavbe ešte po stavebnotechnickej stránke nie sú hotové niektoré veci, alebo pre stavbu ešte nestihli vydať kolaudačné rozhodnutie.
Je dôležité aby práve budúca hodnota po dokončení bola rovná alebo vyššia ako kúpna zmluva. Podľa nej bude banka schvaľovať požadované LTV, teda výšku financovania k hodnote založenej nehnuteľnosti (80%, 90% financovanie alebo iné).
Ak ste sa do tohto momentu nestratili, tak nasledujúca tabuľka Vám pomôže pri výbere správnej banky na financovanie Vami vybranej novostavby. Pri výbere sa musíte riadiť týmito parametrami banky:
áno
áno
áno
áno
áno
áno
nie
nie
nie
nie
áno
nie
nie
nie
-
-
z porovnanie na základe toho, či banka vie schváliť hypotéku na základe budúcej hodnoty a či vyžaduje k čerpaniu zápis skolaudovanej stavby so súpisným číslom do katastra nehnuteľnosti je evidentné, že mBank a PRIMA nie sú vhodné banky na financovanie rozostavanej novostavby, a v prípade 365.bank musíte majiteľa upozorniť, že čerpanie bude až na zápis skolaudovanej stavby do katastra (+ 60 až 90 dní od kolaudácie)
A súčasne, musíte svoj výber prispôsobiť spôsobu čerpania danej banky a to podľa požiadavky vlastníka na spôsob úhrady kúpnej ceny. Čerpanie hypotéky na rozostavanú stavbu majú banky nastavené nasledovne:
vedia rozdeliť na 70% a 30% po predložení kolaudačného *
50% z výšky úveru po podpise KZ, ďalších 40% po fotodokumentácii a posledných 10% po kolaudácii
nie
nie
nie
nie
nie
nie
* suma sa vždy počíta ako 70% z aktuálnej hodnoty alebo výšky hypotéky, podľa toho čo je nižšie
Ako to vyzerá teda v praxi? Predávajúci, respektíve developer dokončí stavbu, požiada o kolaudačné rozhodnutie, pričom na vydanie rozhodnutia má stavebný úrad 30 dní + obhliadka.
Vo väčšine týchto prípadov, keď máme technicky dokončený dom / dvojdom pripravený na odovzdanie ale ešte k nemu nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie, čerpáme práve spomínanú SLSP alebo VÚB banku.
V prípade SLSP načerpáme rovno 70% aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti a 30% dočerpáme po predložení kolaudačného rozhodnutia. VÚB to má trochu výhodnejšie, tá nám rovno pustí 50% + 40% (keďže stavbu máme hotovú, dokladuje sa fotkami) a ponechá si v zálohe len 10% na predloženie kolaudačného (pre vlastníka výhodnejšie).
V tomto prípade máme na výber okrem hore uvedených dvoch bánk už širšie spektrum. Ide o situáciu kedy akonáhle je stavba hotová, tak stavebník / predávajúci požiada o vydanie kolaudačného rozhodnutia a počká na jeho vydanie.
Obratom, keď ho dostane do rúk, Vám ako kupujúcemu posiela výzvu na uzavretie kúpnej zmluvy s povinnosťou platby.
Nakoľko v tomto štádiu nemáme ešte na katastri zapísanú skolaudovanú stavbu, kolaudačné rozhodnutie (respektíve oznámenie o určení súpisného čísla, nechcem ísť do detailov) prikladáme k záložnej zmluvy a zápis stavby spojíme v jednom konaní so zápisom záložného práva, pričom banka čerpá 100% schválenej výšky hypotéky. Takto to funguje pri VÚB a SLSP (ktoré môžete čerpať aj podľa situácie 5A vyššie), pričom ich dopĺňajú už aj ČSOB, UniCredit a Tatra banka.
V prípade ak financujete nadobudnutie neskolaudovanej stavby v pokročilom štádiu dokončenia, banka vyžaduje na čerpanie splnenie štandardných podmienok ako:
V prípade neskolaudovaných stavieb banka žiada dodatočné predloženie:
výnimkou je teda SLSP a VÚB, ktorá dokáže čerpanie rozdeliť.
Pripravili sme si pre Vás spísať "checklist" podmienok, ktoré musia byť splnené pred tým ako vôbec začnete jednať o kúpe neskolaudovanej stavby:
Ak teda financujete a kupujete neskolaudovaný (aktuálne rozostavaný)rodinný dom odporúčame mať dobre premyslenú stratégiu predaja / kúpy, aby to všetko dobre vyšlo.
Radi Vám s tým poradíme, neváhajte sa nás obrátiť. V aplikácii bankari.sk TU si okrem prepočtu môžete napísať na chate s prideleným osobným bankárom, alebo mu zavolať na základe vizitky.
spravte si nezáväzný prepočet a získajte prístup k unikátnej ponuke nehnuteľností na interaktívnej mape bývania
4.89%
4.59%
5.05%
-
4.49%
6.19%
3.80%
5.10%
4.09%
4.19%
4.65%
4.09%
3.99%
4.74%
3.80%
4.10%
4.19%
4.29%
4.65%
4.39%
4.09%
4.84%
4.00%
4.10%
Zobrazuje základné úrokové sadzby bez zliav pre nadobúdacie hypotéky, ak ste zvedavý na presnú sadzbu na základe Vašej bonity a príjmu spravte si prepočet kliknutím na tlačidlo nižšie.
Okrem presnej ponuky bez návštevy pobočky Vám zobrazíme aj zľavy, ktoré je v banke možné získať.