Kupujete novostavbu rozostavaného domu?

Čo je to rozostavaná stavba?

V tomto príspevku sa primárne zameriame na rodinné domy vo výstavbe, respektíve tesne pred dokončením, či už ide o rozostavaný samostatný rodinný dom alebo rodinné domy s viac bytovými jednotkami ako sú rozostavané dvojdomy a trojdomy.

Práve prívlastok rozostavaný bude v tomto odporúčaní hrať dôležitú rolu a to z titulu, že developeri alebo stavebníci dávajú do ponuky tieto domy už od ranného štádia, keď stavby ešte len dokončujú a nemajú vydané kolaudačné rozhodnutie.

Rozostavaný rodinný dom alebo rozostavaný dvojdom je každá stavba bez vydaného právoplatného kolaudačného rozhodnutia, bez ohľadu na jej stav.

A práve rozostavané stavby sú bankami vnímané špecificky a k plánovaniu hypotéky treba pristupovať z obozretnosťou. Neraz sme boli svedkami nesprávneho zvoleného typu financovania a záujemci prišli o rezervačné poplatky.

Aký je postup pri kúpe takejto novostavby?

Ak ste si vybrali rozostavaný rodinný dom alebo dvojdom v holodome, či v prevedení štandard, ktorý pre Vás developer dokončí, je vysoká pravdepodobnosť, že Vás vyzvú na uzatvorenie rezervačnej zmluvy, respektíve zmluvy o budúcej zmluve.

1. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve a 3 dôležité otázky

Jadrom tejto zmluvy je záväzok predávajúceho (developera) stavbu pre Vás dokončiť podľa zadania do dohodnutého termínu (vybraného štandardu alebo len do fázy holodomu) a záväzok Vás ako záujemcu dom kúpiť a zabezpečiť si financovanie.

Je dôležité správne špecifikovať, čo znamená stavbu dokončiť, a vtedy by ste sa mali predávajúceho pýtať nasledovné:

• bude do konca rezervácie stavba stavebno-technicky dokončená na 100% a riadne pripojená na inžinierske siete s funkčným vykurovaním, vodou a odvodom odpadových vôd?
• bude pre stavbu vydané právoplatné kolaudačné rozhodnutie?
• bude stavba riadne zapísaná ako skolaudovaná na liste vlastníctva ako skolaudovaná?

Práve posledný bod, určuje výber banky, keďže napríklad 365.bank vyžaduje na čerpanie hypotéky na novostavbu, zapísanú stavbu na liste vlastníctva. Tomu treba prispôsobiť aj nastavenie lehoty na zaplatenie časti kúpnej ceny hradenej z hypotéky, nakoľko na zápis stavby má kataster až 60 dní.

Napríklad, ak by predávajúci pre Vás stavbu skolaudoval, ale podmienkou na podpis kúpnej zmluvy by nebol zápis stavby, v prípade SLSP alebo VÚB môžete zapísať stavbu spolu s vkladom záložných zmlúv a rovno čerpať.

2. Posudok na rozostavaný dom

Po podpise zmluvnej dokumentácie nasleduje objednanie znaleckého posudku. Je dôležité, aby ste posudok objednali v čase, keď stavba dosahuje rozostavanosť na úrovni 80%, respektíve ideálne 90%. (v prípade ak riešite financovanie cez bankári, tak si posudok vyriešime sami)

V tomto štádiu by na dome malo byť hotové skoro všetko, po exteriérovej stránke je dom zateplený, má osadené okná aj dvere a hotovú strechu. Interiér by mal byť už so zavretými stropmi, vyomietaný, zatiaľ aj bez maľovky. Pozor, malo by byť osadené tepelné vykurovacie teleso a funkčné inžinierske rozvody (ukončené základnou sanitou).

Ak budete mať posudok s nižším stupňom rozostavanosti ako je 80% (ideálne teda aspoň 90%), banka nemusí posudok prijať.

Ak by ste do banky predložili ako predmet financovania skolaudovaný dom, tak nemáte žiadny problém. Banka úver schváli pomerne rýchlo na základe posudku, pričom čerpanie spraví jednorazovo v požadovanej výške z aktuálnej hodnoty stavby.

3. Stanovenie aktuálnej a budúcej hodnoty stavby

Posudok, ktorý Vám spracuje znalec (spolupracujeme s overenými znalcami z okposoduk.sk) obsahuje v prípade rozostavaných (neskolaudovaných) stavieb takzvanú aktuálnu hodnotu a budúcu hodnotu.

Budúca hodnota je hodnota stavby po dokončení, pričom aktuálnu hodnotu zodpovedá hodnote stavby v čase obhliadnutia znalcom, teda keď na stavbe ešte po stavebnotechnickej stránke nie sú hotové niektoré veci, alebo pre stavbu ešte nestihli vydať kolaudačné rozhodnutie.

Je dôležité aby práve budúca hodnota po dokončení bola rovná alebo vyššia ako kúpna zmluva. Podľa nej bude banka schvaľovať požadované LTV, teda výšku financovania k hodnote založenej nehnuteľnosti (80%, 90% financovanie alebo iné).

4. Výber banky

Ak ste sa do tohto momentu nestratili, tak nasledujúca tabuľka Vám pomôže pri výbere správnej banky na financovanie Vami vybranej novostavby. Pri výbere sa musíte riadiť týmito parametrami banky:

• dokáže vybraná banka schváliť hypotéku na základe posudku s budúcou hodnotou?(určuje, či si môžete dovoliť začať schvaľovanie hypotéky až po skolaudovaní stavb)
• dokáže banka čerpať hypotéku ešte pred zápisom stavby do katastra nehnuteľností? (určuje splatnosť časti kúpnej ceny hradenej z prostriedkov banky)

A súčasne, musíte svoj výber prispôsobiť spôsobu čerpania danej banky a to podľa požiadavky vlastníka na spôsob úhrady kúpnej ceny. Čerpanie hypotéky na rozostavanú stavbu majú banky nastavené nasledovne:

Podpis kúpnej zmluvy a čerpanie

5A. Hotová stavba bez kolaudačného rozhodnutia

Ako to vyzerá teda v praxi? Predávajúci, respektíve developer dokončí stavbu, požiada o kolaudačné rozhodnutie, pričom na vydanie rozhodnutia má stavebný úrad 30 dní + obhliadka.

Vo väčšine týchto prípadov, keď máme technicky dokončený dom / dvojdom pripravený na odovzdanie ale ešte k nemu nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie, čerpáme práve spomínanú SLSP alebo VÚB banku.

V prípade SLSP načerpáme rovno 70% aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti a 30% dočerpáme po predložení kolaudačného rozhodnutia. VÚB to má trochu výhodnejšie, tá nám rovno pustí 50% + 40% (keďže stavbu máme hotovú, dokladuje sa fotkami) a ponechá si v zálohe len 10% na predloženie kolaudačného (pre vlastníka výhodnejšie).

5B. Hotová stavby s vydaným kolaudačným rozhodnutím

V tomto prípade máme na výber okrem hore uvedených dvoch bánk už širšie spektrum. Ide o situáciu kedy akonáhle je stavba hotová, tak stavebník / predávajúci požiada o vydanie kolaudačného rozhodnutia a počká na jeho vydanie.

Obratom, keď ho dostane do rúk, Vám ako kupujúcemu posiela výzvu na uzavretie kúpnej zmluvy s povinnosťou platby.

Nakoľko v tomto štádiu nemáme ešte na katastri zapísanú skolaudovanú stavbu, kolaudačné rozhodnutie (respektíve oznámenie o určení súpisného čísla, nechcem ísť do detailov) prikladáme k záložnej zmluvy a zápis stavby spojíme v jednom konaní so zápisom záložného práva, pričom banka čerpá 100% schválenej výšky hypotéky. Takto to funguje pri VÚB a SLSP (ktoré môžete čerpať aj podľa situácie 5A vyššie), pričom ich dopĺňajú už aj ČSOB, UniCredit a Tatra banka.

Ako sa líši dokladovanie na čerpanie pri skolaudovanej a rozostavanej stavbe?

V prípade ak financujete nadobudnutie neskolaudovanej stavby v pokročilom štádiu dokončenia, banka vyžaduje na čerpanie splnenie štandardných podmienok ako:

• úhrada vlastných prostriedkov, t. j. rozdielu kúpnej ceny nehnuteľnosti a poskytnutého úveru
• podpísanú a riadne uzatvorenú kúpnu zmluvu medzi vlastníkom nehnuteľnosti a kupujúcim
• poistenie predmetu kúpy
• vydokladovanie vkladu záložného práva

V prípade neskolaudovaných stavieb banka žiada dodatočné predloženie:

• predloženie právoplatného kolaudačného rozhodnutia ku kupovanej nehnuteľnosti

výnimkou je teda SLSP a VÚB, ktorá dokáže čerpanie rozdeliť.

RADA na záver: na čo si dať pozor v zmluvách na neskolaudované stavby?

Pripravili sme si pre Vás spísať "checklist" podmienok, ktoré musia byť splnené pred tým ako vôbec začnete jednať o kúpe neskolaudovanej stavby:

• Častý kameň úrazu, existencia prístupovej komunikácie. Nepokladajte to za vybavené len preto, že ste k stavbe došli po asfaltke autom. Cesta musí spĺňať dve základné podmienky. Podmienka jeden - máte právo prechodu (cesta je buď verejná vo vlastníctve obce alebo štátu, alebo k nej máte zriadené vecné bremeno práva prechodu, alebo sa na Vás bude prevádzať kúpou aj spoluvlastnícky podiel na prístupovej ceste) a podmienka dva - musí byť skolaudovaná, bez skolaudovanej cesty neskolaudujete stavbu.
• Je super, že v inzeráte máte napísane "všetky IS na pozemku" (IS je skratka pre inžinierske siete (voda, kanalizácia, elektrina alebo plyn), avšak tieto inžinierske siete musia byť rovnako skolaudované. Povinnou prílohou žiadosti o kolaudáciu stavby je predloženie kolaudačného rozhodnutia na inžinierske siete. Takže bez toho nepochodíte.
• Kým predošlé dva body vyriešite pomerne jednoducho, požiadate o predloženie rozhodnutí stavebníka, alebo ak nie sú skolaudované, pridáte do zmluvy ďalší záväzok predávajúceho, tento nasledujúci bod je trocha komplikovanejší. Je potrebné, aby sa do zmluvy zakomponoval záväzok stavbu pre Vás skolaudovať, že kolaudácii nebránia žiadne prekážky a stavba je vyhotovená v zmysle platného stavebného povolenia a odsúhlasenej projektovej dokumentácie, bez zmien alebo nedorobkov. Bežný laik nemá ako usúdiť, či je stavba postavená podľa projektu, možno tu prichádza na rad aj zváženie externej pomoci v podobe stavebných spoločností, technických pracovníkov a odborníkov.

Ak teda financujete a kupujete neskolaudovaný (aktuálne rozostavaný)rodinný dom odporúčame mať dobre premyslenú stratégiu predaja / kúpy, aby to všetko dobre vyšlo.

Radi Vám s tým poradíme, neváhajte sa nás obrátiť. V aplikácii bankari.sk TU si okrem prepočtu môžete napísať na chate s prideleným osobným bankárom, alebo mu zavolať na základe vizitky.