Dofinancovanie akontácie nehnuteľnosti

Takmer vo väčšine prípadov financovania kúpy nehnuteľnosti hypotékou sa stretávame s požiadavkou klientov na vyriešenie dofinančného úveru na pokrytie „akontácie“ nehnuteľnosti.

Asi už viete, že banka je v zmysle opatrenia Národnej banky Slovenska č. 10 z roku 2016 oprávnená poskytovať hypotéky do maximálnej výšky 80% hodnoty založenej nehnuteľnosti (do 1.7.2018 bolo možné získať aj hypotéku do výšky 100% hodnoty založenej nehnuteľnosti).

Pomer výšky hypotéky a hodnoty nehnuteľnosti sa označuje aj skratkou LTV (dlh k hodnote). 80% financovanie znamená 80% LTV a s touto skratkou sa stretnete aj v našej aplikácii.  

Zároveň, banky môžu žiadateľom poskytnúť financovanie v rozmedzí 80 až 90% hodnoty a to na výnimku. Avšak objem poskytnutých hypoték s financovaním  nehnuteľnosti 80 až90% nesmie presiahnuť 20% z celkového objemu nových úverov na bývanie zabezpečených nehnuteľnosťou poskytnutých v predchádzajúcom polroku.

Zjednodušene, len každá piata  hypotéka môže byť schválená s výnimkou do 90%.

Tieto výnimky sa orientujú na mladých klientov s príjmom, ktorý nepresahuje 1.3 násobok priemernej ročnej mzdy, ktorí kupujú svoje prvé bývanie v meste.

Ako dofinancovať tých chýbajúcich 20% ako rozdiel kúpnej ceny a hypotéky?

Máte 4 možnosti:

• Medziúver od Prvej stavebnej sporiteľne
• Založenie ďalšej nehnuteľnosti
• Spotrebný úver
• Pôžička od rodiny (túto alternatívu nebudemeviac rozpisovať)

Jednotlivé možnosti sa líšia najmä v dopade na Vašu peňaženku. Okrem mesačnej splátky hypotéky Vám pribudne splátka aj dofinančného úveru.  

Najnižšia splátka za cenu vyššej preplatenosti

Ak je Vašim cieľom, čo najviac odľahčiť peňaženku, tak máte dve možnosti. Obe predpokladajú dostatočný mesačný príjem, aby Vám po odrátaní splátky za hypotéku (prípadne aj ostatné existujúce úvery) ostalo dostatok na splácanie ďalšieho úveru.

Medziúver od Prvej stavebnej sporiteľne.

Prvým spôsobom je medziúver od Prvej stavebnej sporiteľne. Tento produkt sa parametrami (sadzba, splatnosť) veľmi podobá hypotéke akurát s dôležitým rozdielom, že sa v prospech úveru nezakladá nehnuteľnosť.

Ide teda o úver bez záložného práva s dlhou splatnosťou.

V prvej stavebnej sporiteľni viete dosiahnuť maximálnu splatnosť úveru 20 rokov pri jednom žiadateľovi, respektíve až 30 rokov pri dvoch žiadateľoch. Dlhá splatnosť v porovnaní s maximálnou 8 ročnou splatnosťou spotrebného úveru (o ktorom si ešte napíšeme) sa prejavuje veľmi nízkou splátkou. Stále platí, čím dlhšia splatnosť, tým nižšia splátka, ale zároveň rastie preplatenosť úveru.

Výšku úveru je možné schváliť až do výšky 45.000 EUR pri dvoch žiadateľoch, respektíve do 30.000 EUR pri jednom žiadateľovi. Sadzba sa aktuálne v čase písania tohto príspevku pohybuje na úrovni 5.59%, čo je síce viac ako priemerná sadzby na hypotéku v banke, ale menej ako v prípade spotrebného úveru.

Rovno vyvrátime aj omyl, ktorí panuje medzi klientmi, na získanie úveru v Prvej stavebnej sporiteľni nie je nutné aby ste tam mali zmluvu v podobe stavebného sporenia.

Práve za týmto účelom Prvá stavebná sporiteľňa spustila nový produkt Môj Úver k hypotéke o ktorom si viac prečítate na ich stránke.

Podmienkou pre získanie dofinančného úveru od Prvej stavebnej sporiteľne je:

• Dostatočný príjem
• Schválená hypotéka (v čase podania žiadosti musíte mať schválenú hypotéku)
• Žiadosť podaná do 3 mesiacov od schválenia  hypotéky

Spravte si prepočet v našej aplikácii a zistite, či Vám vychádza aj dofinančný úver. Radi Vám ho v rámci našich služieb sprostredkovania hypotéky vybavíme v jednom balíku z hypotékou.

‍

Založenie ďalšej nehnuteľnosti

Ak Vám rodičia nevedia na dofinancovanie požičať a disponujú nehnuteľnosťou, na ktorej sa už nenachádza ťarcha žiadnej banky, takzvaná „čistá nehnuteľnosť“, môžete s nimi prekonzultovať možnosť, že by dočasne nehnuteľnosť opäť založili banke v prospech Vašej hypotéky.

Ak máte dostatočný príjem, je to bez rizikový proces, v ktorom sa zvýši hodnota založenej nehnuteľnosti (súčtom dvoch nehnuteľností, napr. kupovaný byt za 100.000€ a rodičovský dom za 150.000€ na celkovú hodnotu250.000€). Pri požadovanom úvere 100.000€ (teda chceme pokryť celú kúpnu cenu bytu hypotékou) je LTV pri hodnote založenej nehnuteľnosti 250.000€ len 40%, čo Vám banka hravo schváli.

Vyňatie predmetu založenia

Následne s odstupom času, v priemere rok až dva, Vaša nehnuteľnosť (kúpený byt) narastie na hodnote a zároveň sa zníži výška istiny (zníženie môžete dosiahnuť aj mimoriadnou splátkou, viac o mimoriadnej splátke TU), môžete požiadať banku o vyňatie rodičovskej nehnuteľnosti zo založenia, pričom ťarcha bude už len na Vašej nehnuteľnosti.

Ideálne nie?

Vyššia splátka za cenu menšieho preplatenia

Ak by ste však chceli mať akontáciu splatenú čo najrýchlejšie s čo najnižším preplatením, môžete siahnuť po spotrebnom úvere. Ten sa vyznačuje maximálnou splatnosťou 8 rokov, nie je možné aby sa poskytol na dlhšie obdobie.

Priemerná úroková sadzba sa aktuálne hýbe okolo 6 až 7%,pričom naše podrobné porovnanie nájdete TU. Kratšia splatnosť a vyššia sadzba však znamená výrazne vyššiu splátku a nie každý má dostatočný príjem na splátku hypotéky a splátku spotrebného úveru. V tomto prípade budete musieť siahnuť po riešení z predošlého odstavca.

Výhodou je, že pri dostatočnom príjme, banky schvaľujú hypotéky aj s návrhom dofinančného spotrebného úveru, často so zvýhodnenou sadzbou. Dôvodom je „balíkové“ riešenie.

Na rozdiel od predošlých dvoch riešení, sa spotrebný úver čerpá na Váš osobný účet a vy následne finančné prostriedky prevádzate kupujúcemu. V prípade Prvej stavebnej sporiteľne či založenia ďalšej nehnuteľnosti je čerpanie priamo v prospech predávajúceho.

Ktoré riešenie je pre mňa najvýhodnejšie?

Najlepšie spravíte, ak kliknete na tlačidlo nezáväzného prepočtu, aby ste zistili do akej výšky siahajú Vaše úverové možnosti, nastavte v aplikácii financovanú nehnuteľnosť ak ju už máte vybranú, ak nie vyberte si z našej ponuky viac ako 40.000 nehnuteľností a uvidíte, či Vám vychádza aj dofinančné riešenie.

V aplikácii máte po ruke aj vizitku osobného bankára a nie je nič lepšie ako si rovno zavolať a prebrať možnosti spoločne.

Kúpu nehnuteľnosti ešte len plánujete? Pripravte sa.

V ideálnom prípade máte tento rozdiel nasporený vo forme vlastných finančných prostriedkov. To znamená, že ak kupujete nehnuteľnosť v hodnote100.000 EUR, tak by ste mali mať k dispozícii 20.000 EUR pri 80%financovaní, respektíve 10.000 EUR pri 90% financovaní, ak sa Vám pošťastí dostať do výnimky.

Ak túto sumu nemáte nasporenú a na kúpu sa ešte len chystáte, určite zvážte nejaké formy investovania v strednodobom horizonte napríklad cez FINAX (https://www.finax.eu/sk), produkt Nehnuteľnosť:

Založenie konta nezaberie viac ako pár minút.