Hypotéka na apartmán? Áno, dá sa to.

Ak hľadáte pre seba nové bývanie a prehliadate ponuky aj medzi novostavbami, určite ste sa stretli s pojmami “byt” a “apartmán”. V nasledujúcom texte Vám vysvetlíme základné rozdiely medzi nimi, ich výhody a nevýhody a na čo si dávať pozor.

Na začiatok si zadefinujeme pojmy‍

Byt musí mať obytnú plochu minimálne 16 m² a najmenšia izba nesmie mať menej ako 8 m². Jeho hlavná funkcia je trvalé bývanie a musí spĺňať hygienicko-technické normy. Najčastejšie sa spomína svetlo technika, ktorá hovorí o tom, že najmenej 1/3 plochy bytu musí byť presvetlená denným svetlom, a to min. 1,5 hod denne.‍

Apartmán je typologické označenie pre nebytový priestor, pričom nebytové priestory spravidla nie sú vhodné na bývanie. A tu nastáva rozkol, nakoľko hypotéka je úver určený na bývanie a je ňou možné financovať iba nehnuteľnosti vhodné na bývanie.

Je však 21. storočie, žijeme na Slovensku a nebytový priestor nemusí byť vnímaný ako nebytový priestor (aj keď to má zapísané na liste vlastníctva), ak má prívlastok apartmán. Zložité?

A teraz si povedzme, prečo sa vlastne apartmány stavajú?

Apartmány nájdete z pravidla v novostavbách, či sú to rozostavané projekty v aktuálnej ponuke developera, alebo úž zrealizované projekty v bytových domoch postavených po roku 2000.

Výhodou apartmánu, z pohľadu developera je, že jeho výmera sa započítava do podlahovej plochy občianskej vybavenosti. Keď developer predkladá investičný zámer na vydanie stavebného povolenia, projektový návrh musí vychádza z regulatív miestnej časti, ktoré určuje aj územný plán.

Základnou charakteristikou územného plánu je, že určuje podiel výmery plôch nebytových priestorov (určené na občiansku vybavenosť ako služby alebo obchody) a podlahových plôch bytov, teda jednotiek určených na bývanie.

V prípade ak je ten pomer pre developera nevýhodný, priveľa ťažko predajných plôch obchodných priestorov / priestorov občianskej vybavenosti (nedostatok bývania na Slovensku hrá v prospech predaja bývania),tak niektoré jednotky, najmä tie na vyšších podlažiach klasifikuje ako nebytové priestory s prívlastkom apartmán.

Menej častým dôvodom je architektúra, teda stavebno-technické riešenie, ktoré v prípade niektorých jednotiek nespĺňa podmienky pre klasifikáciu vo forme bytu (ako sme si uviedli na začiatku).

Ďalším dôvodom môže byť, aby developer vyhovel požiadavkám na počet parkovacích miest, na ktoré nemá dostatočnú plochu. Keďže apartmány sú brané ako občianska vybavenosť, sú na nich pri posudzovaní potreby parkovacích miest kladené nižšie požiadavky. V niektorých prípadoch je aj tento aspekt pre developera kľúčový a volí radšej cestu predaja apartmánov ako budovania ďalších parkovacích miest.

Ako odlíšim apartmán od bytu?

Nakoľko stavebný zákon, katastrálny zákon a ani zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nepozná pojem apartmán, jeho zápis na liste vlastníctva nie je vždy jednotný.

Najčastejšie sa apartmán kolauduje ako “nebytový priestor”, konkrétny druh nebytového priestoru ako č. 12 (teda „iný nebytový priestor“), pričom v sekcii B – Vlastníci, Iné údaje nájdete poznámku ako v ktorej je uvedené "apartmán”.

Apartmán a trvalý pobyt

Zákon (253/1998 §3) hovorí, že “trvalý pobyt má občan len v budove, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie alebo na individuálnu rekreáciu.” Táto definícia je veľmi vágna a dáva úradníkom priestor na rozdielny výklad, je potrebné si preveriť možnosť prihlásenia trvalého pobytu na príslušnom miestnom úrade. 

Z tejto definície vyplýva, že ak je v budove akýkoľvek podiel funkcie bývania a je v nej aspoň jeden byt, miestny úrad by nemal robiť problém pri prihlásení trvalého pobytu aj na apartmán. V praxi sa však často stretávame, že miestny úrad argumentuje tým, že apartmán je nebytový priestor, teda nie je určený na trvalé bývanie a prihlásenie trvalého pobytu vám nedovolia.

Výhody a nevýhody apartmánu

Najväčšou výhodou apartmánov je vo väčšine prípadov ich cena. Toto pravidlo síce nie je 100%, ale mnoho developerov prihliada pri cenotvorbe aj na obmedzenia spojené s apartmánom a v konečnom dôsledku viete ušetriť, v porovnaní s kúpou bytu s podobnými parametrami, nemalé peniaze.

Čo sa týka nevýhod, tak tou hlavnou bude práve problematika trvalého pobytu, ako sme už spomínali vyššie. Ak sa Vám trvalý pobyt nepodarí vybaviť, je stále možnosť zriadiť si virtuálny pobyt v danej mestskej časti, čo v dnešnej dobe nie je žiaden problém.

Ďalšou nevýhodou môže byť aj parkovanie. Pri developerských projektoch kúpa apartmánu, na rozdiel od bytu, nebýva podmienená kúpou parkovacieho státia. Z tohto dôvodu odporúčame si overiť možnosti parkovania v okolí.  

Okrem toho, na apartmán, ako na nebytový priestor, sa s najväčšou pravdepodobnosťou vzťahuje iná (vyššia) daň z nehnuteľnosti ako na byt. V súčasnosti zaplatíte v Bratislave za nebytový priestor dvojnásobne vyššiu daň ako za byt. Napriek tomu sa rozprávame zväčša o sume v desiatkach eur, preto tento fakt nebýva rozhodujúce kritérium, avšak treba aj na to myslieť.

Taktiež treba brať do úvahy rozdiely vo výpočte predpisov zálohovýchplatieb oproti bytom. Preto je určite na mieste pýtať sa aj na výškuzálohových platieb.

Ako sa na financovanie apartmánu pozerá banka?

A samostatná kapitola je financovanie kúpy apartmánu hypotékou. Častokrát sa stretnete s prísnejšími podmienkami ako pri kúpe bytu. Prejavuje sa to najmä na hladine maximálneho LTV, ktoré je spravidla nižšie ako pri bytoch. Dovolíme si povedať, že na 90% LTV mimo rozostavaných developerských projektov pri kúpe z papiera, môžete zabudnúť.

Keď kupujete apartmán „z papiera“, teda aktuálny rozostavaný projekt developera v predaji s financujúcou bankou (informácia o financujúcej banke býva uvedená na predajnej stránke), rozdiel pri schvaľovaní hypotéky na apartmán alebo byt ani nepocítite.

Postoje bánk pri financovaní apartmánu, ktorý už stojí, a nejde o prvo-kúpu od developera, je už prísnejší. Platí však nepísané pravidlo, ak sa apartmán nachádza v bytovom dome, kde je viac ako 50% bytov, schválenie hypotéky za štandardných podmienok by malo ísť aj na výnimku.

Pripravili sme si pre Vás prehľadnú tabuľku, ako sa banka postaví k financovaniu apartmánu mimo developerského projektu.

‍Odporúčanie na záver

Či už vás zaujal apartmán priamo u developera, alebo v ponuke realitnej kancelárie, pýtajte sa na dôvody, prečo je daný priestor vedený ako apartmán. Ak kupujete nehnuteľnosť “z papiera” ( tzn. ešte nie je postavená) od developera či RK, a tvrdia vám, že dôvod prečo je nehnuteľnosť vedená ako apartmán je len územný plán, pokojne si vypýtajte svetlo technickú a hlukovú štúdiu. Ak ju náhodou nemajú vypracovanú (keďže na apartmány potrebná nie je), skontrolujte si svetové strany, opýtajte sa, či hneď vedľa nemá vyrásť ďalšia budova, prípadne si to overte na príslušnom stavebnom úrade. Taktiež odporúčame si skontrolovať okolie (diaľnica, železnica, iný zdroj hluku). 

Vo väčšine prípadov sa stretávame s menej závažnými dôvodmi, prečo je priestor vedený ako apartmán. Preto sa netreba apartmánov hneď obávať, stačí byť len obozretný. V konečnom dôsledku môže ísť o veľmi dobrú kúpu.