Vinkulácia v banke, koľko stojí?

Vedeli ste, že v rámci servisu sprostredkovania hypotéky Vám náš advokát skontroluje rezervačnú a kúpnu zmluvu, ktorú ste dostali v návrhu od vlastníka alebo realitnej kancelárie?

Základnou otázkou, ktorú riešime s klientmi už pred podpisom rezervačnej zmluvy, či samotnej žiadosti o hypotéku, je spôsob úhrady kúpnej ceny.

Ako vyzerá štandardná úhrada kúpnej ceny?

Vo väčšine prípadov kde je predmetom financovania skolaudovaná nehnuteľnosť pracujeme s troma úhradami alebo splátkami kúpnej ceny. V skratke to najčastejšie vyzerá takto:

• prvou úhradou je rezervačný poplatok, ktorý sa hradí na základe rezervačnej zmluvy a ktorý sa dňom podpisu kúpnej zmluvy započítava na úhradu kúpnej ceny,
• nasledujú vlastné zdroje, pri ktorých sa dnes pozastavíme, lebo práve tie sa snažíme pri prevode chrániť formou vinkulácie v banke alebo notárskej úschovy,
• a v poslednom rade je to vždy banka, ak máte financovanie formou úveru na bývanie, ktorá vo väčšine prípadov čerpá v prospech účtu predávajúceho.

Vlastné prostriedky predstavujú rozdiel medzi poskytnutou hypotékou a kúpnou cenou nehnuteľnosti. Asi viete, že úhrada druhej časti kúpnej ceny (teda rozdielu kúpnej ceny a hypotéky) je podmienkou na načerpanie hypotéky v banke.

Ak banke nevydokladujeme, že bol uhradený rozdiel kúpnej ceny a hypotéky (teda vlastné zdroje), tak nám hypotéku nenačerpá.

Zabezpečená forma úhrady vlastných prostriedkov

Pri kúpe nehnuteľnosti je viacero spôsobov ako uhradiť vlastné zdroje predávajúcemu. Stretávame sa s prípadmi, kde si zmluvné strany plne dôverujú a kupujúci vykoná úhradu vlastných prostriedkov priamym prevodom v prospech účtu predávajúceho pri podpise kúpnej zmluvy, respektíve do pár pracovných dní od podpisu.

Úhrada prebieha ešte pred samotným podaním na kataster, respektíve povolením vkladu vlastníckeho práva do (je to neobozretné a toto riešenie nikomu neodporúčame, vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká až momentom povolenia vkladu katastra t. j. za 30 kalendárnych dní, respektíve 15 pri skrátenom konaní).

Ani úhrada kúpnej ceny po prepise vlastníckeho práva k nehnuteľnosti nie je ideálnym riešením, lebo v tomto prípade ide do rizika predávajúci, ktorý riskuje, že kataster prepíše vlastnícke právo nakupujúceho a on nedostane úhradu v zmysle kúpnej zmluvy, lebo mu ju kupujúci proste neuhradí.

A práve preto, skoro vždy pri úhrade vlastných prostriedkov volíme cestu zabezpečenej (sprostredkovanej formy úhrady), a to buď formou:

• zriadením notárskej úschovy, kde depozitárom tejto časti kúpnej ceny je notársky úrad s garanciami štátu
• alebo formou bankovej vinkulácie - úschova peňazí je realizovaná priamo na účte klienta v banke formou vinkulácie / blokácie sumy vo výške tejto časti kúpnej ceny.

Výhoda tohto riešenia spočíva v tom, že finančné prostriedky sú odo dňa podpisu kúpnej zmluvy do povolenia vkladu vlastníckeho práva uschované treťou stranou, ktorou môže byť notár v prípade úschovy u notára alebo komerčná banka, pričom kupujúci sa vzdáva dispozičného práva nakladať s týmito peniazmi.

Tretia strana (uschovávateľ) ich vydá predávajúcemu len po splnení dohodnutej podmienky, ktorou je najčastejšie predloženie listu vlastníctva so zápisom kupujúceho ako nového vlastníka.

Ak prepisu vlastníckeho práva z nejakého titulu nedôjde, alebo dôjde k platnému odstúpeniu od kúpnej zmluvy, vydá predmet úschovy - kúpnu cenu uschovávateľ kupujúcemu.

Predávajúci si môže byť istý, že keď podá kúpnu zmluvu na kataster a dôjde k povoleniu vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho, svoje peniaze dostane buď od notára alebo banky ako uschovávateľa, ktorý musí konať v zmysle zápisnice o úschove peňazí, respektíve zmluvy o vinkulácii finančných prostriedkov na kúpu nehnuteľnosti.

Aký je rozdiel medzi notárskou úschovou a bankovou vinkuláciou?

Najväčší rozdiel medzi notárskou úschovou a vinkuláciou v banke je ten, že v prípade bankovej vinkulácie sú síce finančné prostriedky kupujúceho alokované na špeciálnom vinkulačnom podúčte s obmedzením v ich nakladaní kupujúcim, avšak stále ide o bankový účet vo vlastníctve kupujúceho a preto v prípade vzniku exekúcie môže exekútor siahnuť aj na prostriedky viazané na tomto účte (aby sa predišlo k uprednostňovaniu veriteľa).

Samozrejme, ako náhle by k tomu došlo, vzniká predávajúcemu nárok na odstúpenie od zmluvy a konanie na katastre môže byť obratom na jeho výzvu zastavané. Ale stále ide o nepríjemné riziko, ktoré visí vo vzduchu do posledného dňa, kedy dôjde k prepisu vlastníka a uvoľneniu kúpnej ceny. 

Naopak pri notárskej úschove sú prostriedky nanotárskom účte a preto exekútor na neho nemá žiaden dosah.

Cena notárskej úschovy vs. Vinkulácia

Rizikový scenár exekúcie je pomerne nereálny a preto pri mnohých klientoch zaváži cena za túto službu. Od. 1.1.2024stúpli poplatky notárskych úradov, pričom cenu úschovy si môžete spočítať nasledovne pomocou vzorového príkladu.

Výpočet je pomerne zaujímavý, nakoľko sú percentáodstupňované podľa základu úschovy (teda uschovanej sumy), pričom  Uvedieme si príklad, ak potrebujete uschovať150.000 EUR (t. j. základ úschovy je 150.000 EUR):

• z prvých 20 000 eur základu - 1% (teda 200 EUR)
• z presahujúcej sumy až do 100 000 eur základu -0,5% (v našom prípade 100.000€ - 20.000€ = 80.000€ a teda + 400 EUR)
• z presahujúcej sumy až do 200 000 eur základu -0,3% (v našom prípade 150.000€ - 100.000€ = 50.000€ a teda + 150 EUR)
• z presahujúcej sumy až do 2 000 000 eur základu -0,1%
• z presahujúcej sumy až do 10 000 000 eur základu- 0,05%, najmenej 50 eur.

To je spolu 750 EUR za notársku úschovu.

Vinkulácia je so svojimi rizika podstatne lacnejšia cesta, pričom je na Vás, ktorá forma úschovy Vám dáva najväčší význam a komfort.

Cena vinkulácie v bankách

Ako funguje vinkulácia?

Na zriadenie vinkulačného účtu, respektíve bankovej vinkulácie budete v každej banke potrebovať návrh kúpnej zmluvy, ktorá obsahuje formuláciu o úhrade kúpnej ceny alebo jej časti formou vinkulovaného účtu príslušnej banky.

Tak ako vyplýva z prvej vety väčšiny zmlúv o vinkulácii, ktoré sme mali možnosť vidieť, ide o blokáciu finančných prostriedkov na vinkulovanom účte (bežný účet kupujúceho) do momentu splnenia podmienok dohodnutých zmluvnými stranami alebo do uplynutia lehoty na ktorú sa zriaďuje.

V prípade ak uschovávate iba časť kúpnej ceny(napr. 50% z kúpnej ceny čerpáte formou hypotéky a potrebujete uschovať len vlastné zdroje vo výške ostávajúcich 50%) a nie celú kúpnu cenu tak taká formulácia môže vyzerať napríklad aj takto:

V tomto prípade sa kupujúci zaviazal zriadiť vinkuláciu v banke do lehoty od podpísania kúpnej zmluvy a preukázať jej zriadenie predávajúcemu ako podmienku podania kúpnych zmlúv na kataster.

Alternatívne a častejšie znenie je, keď je kupujúci vyzvaný aby do podpisu kúpnej zmluvy predložil doklad o zriadení vinkulácie a teda sa odstraňuje veta o 2 pracovných dňoch na úhradu.

Aké podklady potrebujem na zriadenie vinkulácie?

Ako sme spomínali, vo väčšine bánk je to návrh kúpnej zmluvy, v ktorej je uvedené:

• číslo bankového účtu, kam sa bude vinkulovaná časť kúpnej ceny uvoľňovať,
• v prospech koho za bude vinkulovaná suma uvoľňovať (oprávnená osoba),
• a samozrejme, za akých podmienok banka vinkulovanú sumu v prospech oprávneného uvoľní

Pre zjednodušenie procesu a aby sme Vám ušetrili preverovanie, sme pre Vás pripravili ešte jeden prehľad v podobe tabuľky, a to ktorá banka vyžaduje originál kúpnej zmluvy na zriadenie vinkulácie a ktorá zas nie.

‍

Ako preukázať predávajúcemu a banke zriadenie vinkulácie?

Preukázanie zriadenia vinkulácie právajúcemu je možné na základe zmluvy o vinkulácii, ktorú vypracuje príslušná banka v rámci ceny služby za vinkuláciu a poskytne Vám jej rovnopis respektíve originál opatrený pečiatkou banky. Môžete si z nej vyhotoviť overenú kópiu u notára alebo na pobočke požiadajte aby vytlačili o jeden rovnopis na viac.

Zmluva o zriadení vinkulácie je zároveň dokladom pre financujúcu banku (či čerpáte hypotéku v tej istej banke ako je zriadená vinkulácia alebo nie) o úhrade rozdielu kúpnej ceny.

Uvoľnenie bankovej vinkulácie

Proces uvoľnenia je jasný aj z výseku kúpnej zmluvy vyššie. Banka pustí druhú časť kúpnej ceny predávajúcemu v momente, keď hociktorý z účastníkov predloží banke výpis príslušného listu vlastníctva na právne účely, na ktorom bude zapísaný kupujúci ako nový vlastník.

V opačnom prípade, ak nedôjde k povoleniu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v lehote trvania vinkulácie (odporúčame uzatvoriť aspoň na 90dní) a nedôjde k predĺženiu jej trvania formou dodatku, vráti banka zložené finančné prostriedky kupujúcemu.

Na ako dlho sa zriaďuje vinkulácia a kedy dostanem peniaze?

Zriadenie vinkulácie v banke sa riadi podmienkami dojednanými medzi predávajúcim a kupujúcim v kúpnej zmluve, pričom štandardne ju my v praxi zriaďujeme na 90 dní. Keď vezmeme do úvahy fakt, že kataster má zo zákona lehotu 30 kalendárnych dní, respektíve 15 pri skrátenom konaní je tam aj dostatočná rezerva v prípade ak by kataster prerušil konanie a vy by ste museli vykonať nápravu dodatkom na katastri.

Peniaze Vám banka uvoľní obratom ak počas jej trvania dôjde k slneniu podmienky pre jej uvoľnenie, najčastejšie výpis listu vlastníctva použiteľného na právne účely so zápisom nového vlastníka. Ak sa v stanovenom limite nesplnia podmienky určené v zmluve o vinkulácii, peniaze sa vrátia na vopred stanovený účet kupujúceho.

Proces vyplatenia vinkulovaných peňazí banke zvyčajne trvá 1 až 3 pracovné dni. Čo sa týka poplatkov, vinkulácia je spoplatnená podľa cenníka konkrétnej banky a náklady zväčša znáša kupujúci.

Avšak nie je to pravidlom a môžete sa s predávajúcim dohodnúť na rozdelení poplatku medzi sebou. Prehľad poplatkov bánk za vinkulovaný účet je uvedený vyššie v tabuľke.

Ak potrebujete poradiť s nastavením zmluvy popri financovaní sme tu pre Vás. Máme skúsenosti s mnoho prevodmi a radi Vás od celého procesu hypotéky kúpy nehnuteľnosti odbremeníme. Začnite nezáväzným prepočtom TU. Alebo nám napíšte na chate.