Aké podklady potrebuje znalec?

Prečo potrebujete znalecký posudok?

Znalecký posudok slúži na posúdenie hodnoty nehnuteľnosti, či už konkrétneho domu, bytu alebo pozemku a to hoci aj v rozostavanom stave (ako financovať kúpu rozostavanej stavby popisujeme TU).

Výpovedná hodnota posudku spočíva v určení všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, pričom sa používa ako podklad v banke na schválenie výšky hypotéky.

Pri hypotéke je znalecký posudok jednou z najdôležitejších podmienok nielen získania, ale najmä určenia výšky úveru, ktorý vám bude banka ochotná poskytnúť.

Znalecký posudok pritom môže vypracovať iba odborník, zapísaný v zozname znalcov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky (zoznam je dostupný TU).

Prečo riešiť posudok prostredníctvom externého znalca a nie interným hodnotením banky?

Už niekoľko bánk na trhu ponúka službu interného ohodnotenia nehnuteľnosti. Zatiaľ je táto služba limitovaná na byty, kde po doložení akéhokoľvek starého posudku a aktuálnej fotodokumentácie, banka dokáže určiť aktuálnu cenu.

Pri bytoch je technické ohodnotenie výrazne jednoduchšie v porovnaní s domami. Pri domoch, ste nútení doložiť riadny a aktuálny posudok spracovaný súdnym znalcom v obore stavebníctva.

Aj keď Vám spracovanie posudku vo forme niekoľkostranovej brožúry zviazanej šnúrkou v trikolóre príde ako prežitok, siahnete po ňom aj v prípade bytu. Prečo?

Zo skúsenosti sa nám potvrdilo, že interné hodnotenie banky má tendenciu podhodnocovať nehnuteľnosť.

S posudkami od znalcov sa nám dosahuje vyššia úspešnosť požadovanej hodnoty nehnuteľností bez ďalšieho skresávania zo strany banky.

Ako aktuálny / starý posudok by som mal predkladať?

Najlepšie sa nám táto informácia vyjadruje formou tabuľky, kto by predsa nemal rád tabuľky?

Pozor, tieto údaje o maximálnom veku posudku platia pre nadobúdacie hypotéky, pri refinancovaní sú banky benevolentnejšie a vedia akceptovať posudok starý maximálne až 6 rokov. Samozrejme v prípade, že bude doložená aktuálna fotodokumentácia.

Vzhľadom na to, že hodnota nehnuteľnosti pri takto starom posudku už asi pre Vás nebude postačujúca, odporúčame investovať do spracovania nového.

Aké podklady mám žiadať od vlastníka nehnuteľnosti keď kupujem?

Prehľad požadovaných podkladov je totožný aj pre scenár ak refinancujete. V tomto článku sme však písanie poňali z pohľadu klienta, ktorý nadobúda nehnuteľnosť.

Na vypracovanie posudku bytu budete potrebovať:

• aktuálny titul nadobudnutia (kúpna zmluva, darovacia zmluva, osvedčenie o dedičstve a pod.) teda zmluva / právny úkon, ktorým aktuálny vlastník nadobudol nehnuteľnosť. Často sa nám stáva, že predávajúci túto zmluvu neradi zdieľajú s kupujúcim, lebo obsahuje nadobúdaciu cenu, stačí ak ju však pri skenovaní zakryjú alebo zmluvu pošlú priamo znalcovi,
• doklad o veku stavby (potvrdenie správcu objektu, kolaudačné rozhodnutie), ktorým sa preukáže ako starý bytový dom je. Toto potvrdenie vydáva správca vo forme potvrdenia alebo ako sken kolaudačného rozhodnutia.
• pôdorys bytu, ktorý však nie je nutnou podmienkou, súdny znalec si v prípade potreby nehnuteľnosť aj tak zameria.

Aké podklady je potrebné nachystať v prípade domu?

Tu musíme rozlišovať medzi rozostavanými stavbami a skolaudovanými. Keďže posudok na rozostavanú stavbu sa v podkladoch líši od posudku pri kúpe skolaudovaného domu.

Skolaudovaný rodinný dom:

• rovnako ako v prípade bytu, potvrdenie o veku stavby (potvrdenie príslušnej obce, kolaudačné rozhodnutie), najčastejšie teda kolaudačné rozhodnutie k stavbe,
• opečiatkovaná technická dokumentácia zo stavebného konania, to je pôdorys, rezy a pohľady - nájdete v projekte k rodinnému domu, ktorým by mal vlastník či už ako stavebník alebo vlastník disponovať. V prípade ak vlastník projektovú dokumentáciu nemá, tak je možnosť týchto pár stránok vyžiadať formou overeného odpisu za poplatok na obci.

Rozostavaný rodinný dom:

• právoplatné stavebné povolenie, teda v pravom hornom rohu sa musí nachádzať pečiatka stavebného úradu s vyznačením dátumu nadobudnutia právoplatnosti,
• tak ako pri skolaudovanom dome opečiatkovaná technická dokumentácia zo stavebného konania, to je pôdorys, rezy a pohľady

a navyše v tomto prípade budete potrebovať:

• geometrický plán na zameranie rozostavanej stavby, ktorý je aj povinnou prílohou žiadosti o vydanie kolaudačného rozhodnutia

A v ak kupujem / ohodnocujem stavebný pozemok?

• územno-plánovacia informácia, v skratke ÚPI, ktorá vypovedá o možnostiach výstavby na danom pozemku (percento zastavanosti, maximálny počet podlaží a podobne), ak nedisponujete stavebným povolením tak ide o alternatívny dokument. ÚPI si môžete vyžiadať na obci, čo je jednoduchý dokument na základe jednej žiadosti, vypracovaný do 30 dní, viac o tom ako ho získať TU,
• nepovinnou prílohou, ktorá však pridá na hodnote pozemku, ak sa na pozemku nenachádzajú inžinierske siete, je vyjadrenie prevádzkovateľa inžinierskych sietí o možnosti pripojenia (teda vyjadrenie ku kapacitám na novú prípojku od elektrárni a vodárni)

Doklad o veku stavby

V prípade bytových domov býva jeho vydanie správcom bytového domu, alebo spoločenstvom vlastníkov spoplatnené a preto odporúčame najprv telefonicky správcovi žiadosť nahlásiť a následne si ho počas stránkových hodín vyzdvihnúť

Ako sme písali, v prípade skolaudovaných rodinných domov (teda nie rozostavaných )sa vek preukazuje kolaudačným rozhodnutím, ak ho vlastník z nejakého dôvodu nemá k dispozícii, je potrebné požiadať o jeho kópiu na stavebnom úrade, čo v prípade starších stavieb môže trvať aj pár týždňov.

Koľko zaplatíte za znalecký posudok?

Cena za znalecký posudok pre potreby zabezpečenia hypotéky nehnuteľnosťou sa pohybuje v závislosti od typu nehnuteľnosti a miesta kde sa nachádza. Cena sa môže pohybovať od 150-250 eur pre byty, okolo 300 eura viac pre domy. Poplatok za znalecký posudok hradí žiadateľ o hypotekárny úver ešte predtým ako sa dozvie, či mu banka hypotéku schváli.

Pri sprostredkovaní a správe hypoték našich klientov spolupracujeme so spoločnosťou OKposudok.sk, kde máme výhodnejší cenník a garantované dodanie posudku do 4 dní. Hodnota nehnuteľnosti je vždy v požadovanej úrovni a banky nám na posudkoch nič nevytýkajú.

Ak sa od starostí s objednaním posudku chcete odbremeniť, spravte si prepočet hypotéky vo webovej aplikácii bankari.sk TU a posudok nie len za Vás vybavíme, ale Vám dáme aj dotáciu na posudok (odvíja sa od výšky úveru).